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Southwest Properties

Guía de Compra. El proceso de compra

Asegúrese de que la propiedad que ha elegido encaja con su idea y requisitos iniciales (casa como vivienda, como inversión o como inmueble para ponerlo en alquiler) y que usted entiende de donde se derivan todos los gastos e impuestos que su compra conlleva.

Nosotros le proporcionaremos toda la ayuda que necesite. Si requiere una hipoteca, podemos ayudarle a gestionarla y también asesorarle sobre la misma; por ejemplo, debe saber que usted no tiene la obligación de subrogarse a la hipoteca del vendedor; o que el banco, antes de darle cualquier préstamo, requerirá que el inmueble esté ya registrado a su nombre.

Pasos y costos de compra

1. El depósito de reserva
Una vez que ha encontrado su vivienda ideal, podrá reservarla con una cantidad concretada en función del precio final. Ésta normalmente es de 3.000 a 6.000 €. Podrá pagarla con tarjeta de crédito, transferencia bancaria o dinero en efectivo. Efectuando la reserva, usted garantiza que la propiedad está parcialmente pagada, fuera del mercado y reservada para a un precio fijo convenido. Si le es imposible disponer de la cantidad inmediatamente, se arriesga a que otro comprador efectúe la reserva y usted pierda la posibilidad de adquirir la propiedad.

Deberá contratar a un abogado o consultar con la notaría en la que se va ha firmar la escritura de compra. Nosotros podemos recomendarle un Letrado en ejercicio para que él le explique todo el procedimiento de compraventa, negocie las condiciones con el abogado del vendedor y le ayude con toda la documentación hasta el registro final de la titularidad de la finca a su nombre. Dar poderes especiales a su abogado para actuar en su nombre es también algo usual.

2. El Intercambio del contrato privado de compraventa
Después del pago inicial del depósito de reserva, tendrá hasta 30 días para repasar el borrador del contrato de compraventa.

Tendrá aproximadamente 4 semanas para organizar sus finanzas y preparar los pagos en sus distintas fases -en el caso de una vivienda nueva- o pagar el resto del precio de compra restante -en el caso de una vivienda de segunda mano-. Usted tendrá que pagar la cantidad restante (precio total menos la cantidad pagada como reserva), pudiendo su abogado efectuar el pago y firmar el contrato en su nombre como apoderado, si a usted no le es posible asistir.

3. El cierre de operación
El día designado, comprador y vendedor (o sus representantes debidamente apoderados) estarán en el despacho de la Notaría para firmar la escritura pública de compraventa, documento que acredita el cambio de titularidad de la propiedad y que contiene la información detallada sobre ésta (el notario habrá pedido previamente al registrador la nota simple que certifica que cargas y gravámenes pesan sobre el inmueble).

La escritura debe ser firmada por usted (o un abogado apoderado por usted) ante un notario público. El Notario es un fedatario público que pone en escritura pública el hecho de que la transacción de compraventa se ha formalizado y firmado en su presencia, y que toda la operación ha sido comprendida por comprador y vendedor. No verifica ninguna condición, sino que certifica que ambas partes han aceptado las condiciones declaradas (sólo actúa de testigo de las firmas de las dos partes firmando él bajo las mismas). Por tanto el cierre de la operación consiste en la acreditación por un notario, del cambio de dueño de la propiedad. El precio de compra quedará, por supuesto, reflejado en el contrato.

Es obligatorio presentar en la notaría documentos acreditativos de la identidad de las dos partes (o poder de los abogados), la antigua escritura del vendedor (último documento que prueba el Registro de la propiedad a nombre del vendedor, necesario para inscribir la transmisión) y el pago por el comprador. El vendedor entrega las llaves y el comprador (o el banco que está financiando la transacción mediante un préstamo hipotecario) entrega el dinero; éste es ya el punto sin retorno, la casa tiene un nuevo dueño. Ahora la transacción está lista para que sean liquidados los impuestos, los cuales también serán gestionados por su abogado, y los honorarios de abogado, notario y Registro de la Propiedad.

Costes generales

El coste adicional que en España conlleva la compra de una propiedad nueva o de reventa es aproximadamente de un 10%. Siempre deberá calcular ese porcentaje sobre el precio de la vivienda para poder cubrir todos los gastos de compraventa.

Pagará aproximadamente un 10% del precio como confirmación de la reserva (inicio del proceso de la compra con la señal y parte del pago del precio final) una vez que toda la documentación esté en orden y usted firme el contrato privado de compraventa. Si su abogado no tiene poder para firmar los contratos por usted deberá venir a Huelva para firmar la escritura ante notario y pagar el precio total.

Impuestos por el comprador

  • Impuesto de Transmisión Patrimoniales o Impuesto sobre el Valor Añadido e
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El primer impuesto será el IVA o de valor añadido o de Transmisiones, en función de si la casa es comprada directamente al promotor o por el contrario es de segunda mano: las viviendas de reventa liquidan por el Impuesto de Transmisiones a un tipo del 7% sobre el precio escriturado.

Las viviendas nuevas tienen, en cambio, el impuesto de Valor Añadido (IVA):

  • Si el vendedor es una persona física, el comprador paga el 7% de IVA.
  • Si el vendedor es una persona jurídica, el comprador paga el 7% si una vivienda que pertenezca a un conjunto residencial y un 16% por una parcela de tierra o una vivienda construida sola.

Además del IVA, usted tendrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el 1% del precio.

Impuestos por el vendedor

  • Impuesto de plusvalía.

El vendedor debe ir al Ayuntamiento con una copia de la escritura. Recibirá por correo un aviso de cuánto ha de pagar después de rellenar un formulario. Esta cantidad se calcula en función del número de años que poseyó la propiedad y del valor catastral de la misma. Cada pueblo tiene un procedimiento diferente del pago de este impuesto, por lo que deberemos asesorarnos puntualmente en la notaría.

Pagos y Honorarios

La señal de reserva de la compraventa, normalmente menos del 5% del precio de la finca.
Los honorarios:

  • De abogado, el 1,5 % del precio de la finca.
  • De notaría, sobre un 1% del precio de la finca (depende del valor de la propiedad)
  • De Registro de la Propiedad sobre un 1% del precio de la finca. (dependiendo siempre del valor de la propiedad).

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